别墅如何认定？
别墅，简单点说就是别墅住宅！ 一般分为：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅等。 现在市场上基本把占地面积大于120平米小于365平米的住宅都叫做别墅了，事实上这是不准确的，从建筑形态上并不能全部归属为别墅。 判断一座房子是否是别墅主要看它的建筑形式和用地性质。
第一，建筑形式 看其是否带有地下室——这直接决定了一座建筑是不是别墅。因为中国大部分的土地都是住宅建设用地（商住两用是商业用地），而绝大多数城市都是高层高密度城市，这样的土地是无法建造出别墅的，能建的都是类别墅，或者说公寓式别墅；
第二，用地性质 为住宅用地还是别墅用地。这个很好区分，只要有合法用地手续就一定能找到用地性质的记载，一般是在国土局网站上可以查到。 值得注意的是有些别墅虽然容积率很高，但是因为有超大面积赠送花园等情况存在，实际体验上并没有那么密集压抑，所以不能单纯以容积率为标准来判定一座建筑是不是别墅。
另外就是一些独栋住宅，如果它不带院子或花园，仅仅有单独三层楼房和一个车位，虽然占地面积大，也可能被划归到洋房小区里，这种情况在一线城市比较常见。 因为一线城市可开发的土地很珍贵，为了节约用地，提高经济收益，往往这种纯住宅的建筑也被划为洋房类型。而在二三线城市则比较少见。